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建筑综合体”——现代城市商业中心区的主导


由于传统的城市功能偏于单一,面临市场经济和全球经济一体化的挑战,寻求多元化发展的中国城市普遍面临两个问题:旧的、功能落后的老城区的改造和新城区的拓展与建设。这两者又都面临着一个共同的课题:如何选择合理的建筑形态,以适应现代城市发展的功能需求。目前,不少城市正着手建立各自的商务中心区(CBD),先后有上海、北京、哈尔滨、武汉等城市,或规划新区,或是老城区改造,或在已有的雏形上完善,都在探寻城市商务中心区的发展模式。


城市是一个使用功能与形式美的统一体,作为现代商业城市标志的商务中心区更是这样,摩天大楼是一种形式,而功能的完整性、有机性、聚合性,更是这种商业中心区所需求的城市内涵。


因此,一种功能复合、协调互补的建筑形式——建筑综合体,成为城市商务中心区的主导性建筑形态。建筑综合体是指将商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市功能空间的三项以上进行组合,并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系,从而形成一个多功能、高效率,功能复杂而统一的建筑聚落。


建筑综合体在内部功能共生、互利的前提下,实现多功能的综合,使建筑具有两大优势:一是各种功能互为补充,整幢(整组)建筑可以在一定范围内实现自给自足,形成“城中城”的经营方式;二是各种功能互为裨益,相互支持,互相提供发展潜力,又反过来促进自身的增长,从而使建筑获得良性循环,获得优越的经济效益,并且在城市生活需求发生变化时能进行自我调整。因此,建筑综合体是内部的功能互相之间能发生“化学反应”,而不是简单的建筑混合体,不只是多一些功能,有办公、会议、酒店等功能物理的摆放在一起就叫建筑综合体,如果公寓归公寓出租,办公楼归办公楼经营,互相之间没有促进,这就不是我们所说的建筑综合体。


作为建筑综合体,我们以为对城市发展至少有以下四方面的意义:


一是提高城市土地的利用率和规划的合理性。建筑综合体的开发由于充分利用了地上地下空间资源,并依据功能特点合理布局空间,使空间利用集约化,避免了因功能孤立而造成的空间资源浪费和平均使用土地的不合理现象,因此建筑综合体是社区功能复杂,人流、交通流聚集的城市中心区和商务区建筑形态的最佳选择。


二是实现建筑的高效性。由于多种功能聚合在一起,相互支持,相互补充,使综合体的使用者在同一个地区可以实现多种目的,完成多种功能,成为真正的“方便建筑”;另一方面,综合体由于各类建筑资源统一利用,统一协调,功能互补,使建筑内部真正可以实现24小时运转,因此可以说综合体建筑又是一种高效建筑。


三是具有聚集规模效应。不同建筑综合体的组合,有利于使城市资源形成合力,塑造高品质、高效益的复合性功能聚落,才能构成真正的商务中心区,构成“城中之城”,使其或成为具有场所精神的居民聚合地,或成为城市对外开放,吸引外来合作的阵地,或成为城市精英、中产阶层交流核心,以实现城市的高级功能,增强城市活力,带动城市档次与品质的提升。


四是有利于树立城市的标志性形象,带动区域发展。优秀的、功能合理的建筑综合体是城市经济文明和建筑文明的象征,也是城市形象的一张“名片”,它在城市所树立的方向性、地标性,使其成为聚集在这里的企业和人士的一笔无形资产,也成为城市和社区的一笔无形资产,并对社区的发展起到强有力的辐射作用,带动周边土地增值,有利于城市的现代化与国际化。


建筑综合体同样受到投资者的青睐。成功的建筑综合体确立了一个社区的中心地位,使其具有第一性与惟一性,物业的售价、租金都对市场有极大的参照和杠杠作用,确立了有利的竞争地位;功能复合化,充分利用土地资源、空间资源、配套资源和管理资源,使物业效率最大化,降低投资风险;聚集人流、人气,树立了特殊的品牌效应,又为其带来传统功能单一型物业所不具备的机会成本。


作为城市建筑的重要组成部分,建筑综合体在国际著名的商业城市建筑中扮演着非同寻常的角色。如日本东京的阳光城、美国纽约的洛克菲勒中心、北京的国际贸易中心等等,都在城市或社区经济发展竖起了一杆大旗,它们与城市相互辉映,创造了城市的传奇与荣耀。


建筑综合体虽然创造了独有的城市文明,但传统的建筑综合体也同样有其弱点,如建筑密度过大,建筑体量过于庞大,没有考虑以人为本、没有做到更多的可持续性(通讯、交通等)规划,不重视生态与环保等等,因此,面对新世纪的城市建筑综合体建设,在考虑功能因素之外,更应注重以人为本,注重可持续性和生态原则,以创造适合于新型的生活形态、办公形态与商业形态的场所精神。目前,在北京中心商务区(CBD)着手开发的北京财富中心,正在这方面做了有益的尝试。该项目占地9.21公顷,总建筑面积达72万平方米,通过两轮的国际招标,最终方案是在集多家所长的基础上形成,其特色表现在把规划作为第一要素,并把现代城市设计、环境设计和行为理论引入规划之中,着眼于现在与未来的对话,以成熟的现代建筑科技为基础,积极融合后现代人本主义与生态意识,功能复合化、空间高效化、社区开放化、场所人情化,使其成为具有前瞻性的商务生活全球化、一体化社区在建筑手法上,做到了简洁明快,充满了理性又不失活力和激情,做得比较含蓄,没有用夸张的手法,理智而不浮躁,是目前国际建筑的发展趋势,也体现了21世纪对商务中心区(CBD)建设、对大型综合体建设发展的潮流
本文转自定鼎

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